Cette procédure génère toujours beaucoup d’anxiété puisque l'établissement financier doit réaliser un ensemble de procédures afin de s’assurer que son client réunit toutes les conditions pour obtenir ce financement et qu’il peut respecter un engagement financier à long terme. Lors de la première phase, il existe trois paramètres essentiels qui définissent le succès et l'approbation de l'opération, mais également le coût total du crédit, à savoir :
Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque évalue votre capacité à respecter les obligations financières qui résultent de l’achat d'un bien au Portugal. À cette fin, sont analysés un ensemble d’éléments, comme :
Durant l’évaluation de vos revenus et dépenses, la banque déterminera votre capacité d’endettement, détail important pour accorder un prêt pour l’achat d'un bien au Portugal. La capacité d’endettement consiste à comparer le poids des crédits existants (habitation, auto, cartes de crédit, crédits personnels et nouveau crédit immobilier que vous comptez contracter), et vos revenus. Au Portugal, la capacité d’endettement recommandée varie entre 35 % et 40 %.
Quels sont les facteurs à prendre en compte dans la proposition de financement de la banque?
Si la banque considère que vous avez réuni les conditions pour le financement de l’achat d'un bien au Portugal, elle vous fera une offre. Plusieurs facteurs peuvent influencer les conditions financières de prêt, comme :
- Le montant demandé ;
- L’analyse du bien ;
- Ou le délai dans lequel vous pensez rembourser le prêt.
De ce fait, vous devez faire attention aux paramètres suivants :
Taux d'intérêt
Le choix du taux d'intérêt est l’une des décisions les plus importantes lorsque vous comptez contracter un prêt immobilier pour effectuer l’achat d'un bien au Portugal puisque ce taux influencera le coût du financement. Les taux déterminent le montant à payer pour le prêt accordé. Au Portugal, il existe trois types de taux d’intérêt, à savoir :
Taux d'intérêt variable
Il peut varier pendant la durée du prêt, avec Euribor comme référence. Le taux d’intérêt variable est révisé périodiquement, en fonction de la durée du contrat (normalement 6 ou 12 mois). Ainsi, pour un prêt immobilier destiné à l’achat d’un bien au Portugal qui utilise comme référence l’Euribor sur une durée de 6 mois par exemple, le versement variera en fonction des fluctuations du marché et sera revu tous les six mois.
Taux d'intérêt fixe
Le taux d’intérêt fixe, plus commun dans les autres pays d’Europe qu’au Portugal, consiste à la mise en place d’un taux d'intérêt qui est convenu avec l’établissement de crédit et qui est fixe pendant toute la durée du prêt. Le versement est donc toujours le même et ne dépend pas des variations du marché.
Taux mixte
Ce taux est généralement défini pour une période initiale avec un taux fixe (de 5 ou 10 ans par exemple), suivi d'une période de taux variable pendant toute la durée du prêt. En d'autres termes, il prévoit un versement fixe au cours de la période initiale et variable après la période de taux fixe.
Spread
Le spread consiste en une marge couverte par les banques qui varie selon le profil du client, des caractéristiques du financement et des garanties du prêt. Le spread, généralement, est soumis au taux de référence (Euribor dans le cas du taux variable), et résulte du taux d'intérêt du prêt, désigné par le Taux Annuel Nominal (TAN).
Montant du prêt
Il s’agit du montant accordé par l’entité financière. Selon les recommandations de la Banque du Portugal, ce dernier ne devrait pas être supérieur à 90 % de l’estimation du bien.
Si que vous souhaitez acheter un bien au Portugal d’un montant de 200 000 euros, mais que l’estimation réalisée par un spécialiste indépendant lui attribue seulement une valeur 180 000 euros. Dans ce cas, la banque vous prêtera un maximum de 162 000 euros (180 000 x 90 %).
Dans le cas des clients étrangers, qui peuvent représenter plus de risques pour les établissements de crédit, le pourcentage de financement peut être différent de celui des clients nationaux. Pour les clients non-résidents, le montant du prêt peut être autour 70 % du prix d'achat ou de l’estimation du bien, selon l'institution financière.
Durée du prêt
Il s'agit de la période contractée pour restituer à la banque le capital et les intérêts du montant du financement pour l'achat d'un bien au Portugal. En somme, plus le délai est court, plus la mensualité sera élevé mais plus le coût total du prêt sera également réduit, car les charges d'intérêt seront moins élevées (vous payez des intérêts pendant moins longtemps). De la même manière, plus le délai est long, plus la mensualité sera faible, plus le coût final du prêt sera élevé, puisqu’il vous faudra payer les intérêts plus longtemps.
Garantie du prêt immobilier
Lors de l’achat d'un bien au Portugal par le biais d’un prêt, les établissements de crédit peuvent vous demander de contracter certaines assurances associées au prêt immobilier, comme l’assurance habitation multirisques ou l’assurance incendie (imposée par la loi portugaise), qui protègent le bien et, dans certains cas, l’assurance vie pour les prêts immobiliers, qui garantissent le paiement de la dette en cas de décès ou d'incapacité. Les assurances peuvent représenter un coût important du prêt immobilier, c'est également un moyen de protéger l’investissement majeur que vous faites en achetant un bien au Portugal.
Impôts et autres coûts
À l’achat d'un bien au Portugal, il existe trois impôts que vous devrez payer: l’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ou la taxe municipale sur les transactions financières concernant des biens immobiliers ainsi que l’Imposto do Selo (IS) (le droit du timbre). Les paiements sont effectués au moment de l’achat. Et l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) (taxe foncière municipale), dont le paiement annuel est à effectuer à la mairie dont dépend le bien.
La confirmation de la transaction du bien s’effectue à travers l’acte de vente, qui est réalisé auprès d’un fonctionnaire au service de l’état civil ou d’un notaire. Il y a certains coûts associés à l’officialisation de cet acte, qui varient en fonction du service ou du notaire qui réalise l’officialisation. Si l'achat est effectué avec un prêt immobilier, il y a également des frais liés aux actes de constitution de l'hypothèque ainsi que des droits de timbre sur le montant du prêt accordé.
Documents définitifs
Avec l’acte de vente désormais en votre possession, vous devrez effectuer l’enregistrement final du bien au sein de l’administration des finances locales ou dans le registre foncier.